No cabe duda de que la energía solar es más popular que nunca. Actualmente, más propietarios han instalado paneles solares en sus hogares, incluyendo la compra e instalación de sus propios kits de paneles solares para el hogar. Pero cuando se trata de paneles solares, pueden surgir preguntas sobre hipotecas.
Instalar paneles solares en su hogar puede implicar algunas preguntas complicadas sobre finanzas personales. Además de los costos de instalación y los pagos mensuales de la financiación de paneles solares o un contrato de arrendamiento, los paneles solares para hogares pueden afectar las hipotecas tanto de compradores como de vendedores. En este artículo, analizaremos las diferentes formas en que los paneles solares pueden afectar su situación hipotecaria.
¿Cómo afectan los paneles solares el valor de la vivienda?
Cuando un propietario instala paneles solares en su casa, puede o no afectar el valor de su casa. Esto depende de una serie de factores, que provienen tanto de la propia casa como de las propiedades comparables que la rodean.
Ser propietario o arrendar
La primera pregunta es si está arrendando su equipo solar o si es propietario de él directamente. Si está arrendando sus paneles solares, no se incluyen en la valoración de su casa. Debido a que el propietario no posee los paneles, no se consideran un activo transferible y, por lo tanto, no son contados por los tasadores de viviendas.
Por otro lado, si usted es dueño de sus paneles, los paneles serán considerados durante una valoración de la vivienda, aunque el monto de ese aumento puede variar según varios factores. En algunos casos, una instalación de paneles solares puede aumentar el valor de su vivienda hasta en $15,000. En otros casos, el valor de casas comparables puede dictar que los paneles no proporcionan un valor apreciable y es posible que no aumenten en absoluto el valor de su vivienda.
Independientemente del valor tasado de su casa, algunos compradores aún pueden sentirse atraídos por la perspectiva de la energía solar y pueden estar dispuestos a pagar una prima. Pero en términos de la hipoteca, puede o no tener un efecto apreciable.
Comprar una casa con paneles solares
Cuando compra una casa con paneles solares, es importante asegurarse de conocer todos los detalles sobre el equipo:
- ¿El propietario actual es dueño de los paneles?
- ¿Los paneles son arrendados de una empresa solar?
- ¿Existe un gravamen sobre el equipo solar?
- ¿Qué tipo de financiación se utilizó para comprar los paneles originalmente?
- ¿Existen garantías aplicables al equipo existente?
Conocer las respuestas a estas preguntas no solo es vital para asegurarse de saber exactamente por lo que está pagando. En la mayoría de los casos, los prestamistas hipotecarios deberán conocer esta información para elaborar su oferta, y en algunos casos, es posible que no puedan hacer una oferta en absoluto.
¿Es el propietario de la vivienda el dueño de los paneles?
Si los paneles de una casa se están arrendando actualmente, el comprador debe averiguar si puede transferir el contrato de arrendamiento al nuevo propietario. La mayoría de las veces, esto no es un problema. El nuevo comprador simplemente asumirá el contrato de arrendamiento, generalmente bajo los mismos términos. Sin embargo, si eso no es posible, la compañía puede retirar los paneles o renegociar nuevos términos para el nuevo propietario.
Si el propietario posee los paneles directamente, entonces generalmente no hay problema. Si bien técnicamente pueden llevarse los paneles con ellos, eso debería incluirse en el acuerdo del comprador. La mayoría de las veces, los paneles permanecen con la casa.
Sin embargo, si los paneles se están financiando actualmente, las cosas pueden complicarse un poco. Cuando un propietario adquiere equipo solar utilizando un préstamo, la empresa solar colocará un gravamen sobre la casa. La mayoría de los prestamistas hipotecarios no financiarán una casa con un gravamen existente. Esto significa que la empresa solar deberá acordar liberar temporalmente el gravamen hasta después de la compra, para luego restaurarlo.
Para algunos préstamos utilizados para comprar paneles solares, los prestamistas hipotecarios tienen poca o ninguna opción de no hacer una oferta. Esto incluye los populares préstamos PACE o financiación de energía limpia evaluada por la propiedad.
Al igual que otros préstamos solares, se establece un gravamen sobre la propiedad. Las agencias estatales y locales respaldan estos préstamos para fomentar las mejoras en energía renovable. Sin embargo, los préstamos PACE suelen tener prioridad sobre otros préstamos, incluidas las hipotecas, lo que hace que esa vivienda sea una forma de garantía mucho menos segura.
Otras consideraciones
Hay varios otros factores a considerar al comprar una casa con paneles solares. Una pregunta simple es si existe una garantía para el equipo. Los paneles solares son generalmente muy duraderos y deberían durar muchos años, pero una garantía es una parte importante para proteger esa inversión.
La vivienda también necesita una segunda fuente de energía además de la solar. Los prestamistas hipotecarios como Fannie Mae restringen que las viviendas dependan únicamente de la energía solar, ya que una caída en el suministro de energía podría hacer que la vivienda se considere inhabitable.
También deberá considerar cómo los pagos de paneles solares pueden influir en su relación deuda-ingresos. Grandes pagos solares podrían llevar a tasas de interés más altas o a la denegación de una oferta hipotecaria. Es por eso que es importante considerar el costo total de la energía solar en la nueva vivienda.
Vender una casa con paneles solares
Aunque comprar una casa con paneles solares puede ser complicado, también hay más que considerar al vender su casa equipada con energía solar. Una vez más, muchas de las preguntas se reducen a si usted es propietario o arrendatario de su equipo solar. Como en la mayoría de los casos, la respuesta suele radicar en asegurarse de que todos los involucrados comprendan los detalles.
Cuando eres dueño de tus paneles
Los paneles solares que se poseen directamente presentan la situación más sencilla. Debido a que se consideran una parte integral de la casa, generalmente aumentarán el valor de su casa. Si bien puede incluir un lenguaje que le permita llevar sus paneles solares a su nuevo hogar, en la mayoría de los casos, los propietarios eligen dejar los paneles y disfrutar de su mayor precio de venta.
Los paneles solares que se están financiando actualmente presentan una situación un poco más desafiante. Ya sea que haya utilizado préstamos hipotecarios especializados como PACE u otros programas, o haya obtenido un préstamo personal para pagar su nuevo equipo solar, cualquier saldo pendiente es su responsabilidad.
Sin embargo, estos préstamos son, en esencia, una segunda hipoteca, y en la mayoría de los casos, requieren que el saldo se pague antes de la venta. Debido a que la vivienda es la garantía, la transferencia de la propiedad de la vivienda crea problemas para asegurar estos préstamos.
La mayoría de las veces, puede trabajar con el propietario para incluir ese monto de pago en el precio de venta. Si bien esto significa que recibirá menos de la venta total de su casa, también habrá cumplido los términos de su préstamo solar, lo que hará que la transacción sea mucho más simple.
Cuando arrienda sus paneles
Existe una amplia variedad de programas de arrendamiento disponibles para ayudarle a instalar equipos solares en su hogar. El principal beneficio del arrendamiento de equipos solares es que suele ahorrar una cantidad significativa de dinero en la instalación. La empresa solar conserva la propiedad del equipo, pero usted cosechará los beneficios de generar energía renovable y, potencialmente, ahorrar en sus facturas mensuales de servicios públicos.
A cambio, pagará a la empresa solar una tarifa mensual por el mantenimiento y funcionamiento de los paneles solares. Si bien no disfrutará de los créditos fiscales a los que otros propietarios pueden calificar, tampoco será responsable de las reparaciones u otros servicios de su equipo solar.
Cuando llegue el momento de vender, deberá llegar a un acuerdo tanto con el comprador como con la empresa de arrendamiento. Si el comprador está dispuesto a asumir el contrato de arrendamiento tal como está, entonces el problema es relativamente simple. Los nuevos propietarios simplemente transferirán el contrato de arrendamiento y continuarán pagando bajo los términos actuales.
Si el comprador no está dispuesto o no puede continuar con el contrato de arrendamiento, entonces tiene algunas opciones. Muchos contratos de arrendamiento tienen cláusulas que autorizan a la empresa solar a transferir físicamente sus paneles a su nuevo hogar. En otros casos, usted y el comprador pueden llegar a un acuerdo en el que usted los acredite por el costo de la compra del contrato solar como parte del precio de venta de la casa.
Sea como fuere, debe resolver la cuestión del contrato de arrendamiento antes de que el prestamista hipotecario finalice el trato. Su prestamista puede ayudar a negociar el proceso con el fin de que la venta se concrete. En la mayoría de los casos, simplemente preguntar a la empresa de arrendamiento sobre sus opciones le ayudará a solucionar el problema.
Haciendo que una hipoteca de paneles solares funcione para usted
Agregar paneles solares a su hogar es casi siempre una buena inversión. Al alquilar equipos, potencialmente puede ahorrar en sus facturas de electricidad mientras es un buen ciudadano ambiental. Y comprar paneles solares directamente puede agregar miles de dólares al valor de su hogar.
Si bien los paneles pueden complicar la compra y venta de su casa, el beneficio de agregar energía solar supera con creces estos posibles desafíos. Todas las ventas de casas presentan posibles puntos de fricción. Siempre que todas las partes estén plenamente conscientes de los detalles involucrados, no debería tener ningún problema.
